Nowe Prawo Budowlane 2026 – Art. 36a i doprecyzowanie pojecia "odstępstwa dla zgłoszeń"
Artykuł 36a Prawa budowlanego w nowym brzmieniu wprowadza doprecyzowane zasady dotyczące istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego, zarówno w projektach na pozwolenie, jak i na zgłoszenie.
Od 2026 r. ustawodawca walczy z procederem nieistniejącego w prawie „zgłoszenia zamiennego”, a każda zmiana wymaga formalnej procedury – wycofania starego zgłoszenia i złożenia nowego. W żadnym wypadku nie powinno się rozpoczynać prac
ze zmienionymi parametrami zgłoszenia, bo po wykonaniu takich zmian w domu budowanym na zgłoszenie prace stają się automatycznie samowolą budowlaną i nie podlegają legalizacji w oparciu o wpis projektanta "zmiana nieistotna". W środowisku wykonawców panowało przekonanie, że realizując roboty na podstawie zgłoszenia można dokonywać zmian. Finalnie na budowach na zgłoszenie bez kierownika budowy powstawały istotne zmiany, które pod nadzorem kierownika budowy nigdy by nie powstały, a nadzór budowlany klasyfikuje zmiany w zgłoszeniu jako samowolę budowlaną. O ile w procedurze budynków na pozwolenie przesunięcie okna architekci podpisują jako zmianę nieistotną, to przy zgłoszeniu takich rzeczy robić nie wolno.
Co zmieniły przepisy? Właściwie nic, ale od 3.06.2026 r. obowiązuje jasniejsze stanowisko względem zmian w budowach na zgłosznie
W praktyce oznacza to jednoznacznie: jeśli inwestycja jest realizowana na podstawie zgłoszenia i chcesz zmienić projekt w trakcie prac, nie możesz po prostu dokonac zmian i rozpocząć prace, licząc, że organ przymknie oko. Każda zmiana, która wchodzi w zakres odstępstwa od zgłoszenia, wymaga:
wycofania starego zgłoszenia,
złożenia nowego zgłoszenia obejmującego zmiany lub – w przypadku konieczności – uzyskania pozwolenia na budowę dla zmienionego zakresu i procedury legalizacyjnej
Innymi słowy, nie ma „po drodze” procedury, która pozwalałaby na tzw. zgłoszenie zamienne w trakcie wykonywania robót. Stare przepisy pozostawiały w tym zakresie lukę, co prowadziło do wielu nieporozumień inwestorów. Teraz jest jasność, że:
Art. 36a: Istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę wymaga uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń, uzgodnień lub zgłoszeń.
Przykład robót na zgłoszenie którego dotyczy 36a tj. w zakresie – Art. 29 ust. 1 pkt 1–4:
wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
wolno stojące, nie więcej niż dwukondygnacyjne budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora;
sieci: elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe o ciśnieniu roboczym ≤ 0,5 MPa, wodorowe o ciśnieniu roboczym ≤ 0,5 MPa;
wolno stojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych do 35 m²;
obiekty budowlane niewymienione w pkt 2, 3 i 5–30 oraz w ust. 2, usytuowane na terenach zamkniętych (wojskowych lub MSWiA) z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej.
Przebudowy i instalacje na zgłoszenie – Art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a oraz pkt 3 lit. d:
przebudowa przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu poza działkę;
drogi, tory kolejowe i tramwajowe oraz urządzenia z nimi związane.
Istotne i nieistotne odstępstwa
Ustawa rozróżnia istotne i nieistotne odstępstwa:
Istotne odstępstwa: zmiana parametrów obiektu, sposobu użytkowania, lokalizacji czy ustaleń planu miejscowego, które przekraczają określone granice. Wymagają formalnej procedury (nowego zgłoszenia lub decyzji).
Nieistotne odstępstwa: drobne zmiany, które nie mają wpływu na obszar oddziaływania, charakter budynku ani zgodność z planem. Projektant może je zaakceptować bez ponownego uzyskania o decyzji o pozwoleniu na budowę.
Rola projektanta
Projektant jest kluczowy w procedurze:
ocenia, czy odstępstwo jest istotne,
wskazuje w projekcie, jakie zmiany zostały zaplanowane,
informuje inwestora o konieczności formalnego postępowania w przypadku istotnego odstępstwa.
Praktyczny przykład
💡 Sytuacja:
Inwestor zgłosił budowę wiaty na zgłoszenie. W trakcie robót chce zmienić lokalizację wiaty o 3 m i zwiększyć jej wysokość.
Nowe przepisy: to istotne odstępstwo – nie można po prostu nanosić zmian. Procedura wymaga:
wycofania starego zgłoszenia,
złożenia nowego zgłoszenia obejmującego zmiany,
lub – jeśli zakres zmian wykracza poza zgłoszenie – uzyskania pozwolenia na budowę dla wiaty.
Takie podejście eliminuje dotychczasową niepewność i ryzyko prowadzenia robót „na własną odpowiedzialność” w szarej strefie prawa.
Podsumowanie
Ustawodawca doprecyzował w art.36a , że każda zmiana w projekcie realizowanym na podstawie zgłoszenia, która wykracza poza pierwotny zakres, stanowi istotne odstępstwo.
Oznacza to, że inwestor, który nie respektuje tej zasady i wprowadza zmiany bez formalnego wycofania starego zgłoszenia i złożenia nowego, staje twarzą w twarz z konsekwencjami samowoli budowlanej.
Takie podejście jednoznacznie podkreśla, że nieistniejące formalnie „zgłoszenie zamienne” przestało być traktowane po macoszemu. Ilość problemów jakie narosły po przez samowolne zmiany w pracach na zgłoszenie
bez informowania organów administracji i Nadzoru budowlanego stawiają w kłopotliwej sytuacji zarówno organy Nadzoru budowlanego jak i Inwestorów zagrożonych nakazem rozbiórki, na podstawie przepisów o samowoli budowlanej.